La verdad sobre los precios inmobiliarios

what makes property value increase

La desregulación financiera ha llevado a una mayor disponibilidad de crédito y una variedad de productos y opciones financieros. Actualmente, el Banco de la Reserva de Australia ha mantenido durante algún tiempo una política de tipos de interés en efectivo bajos que también ha reducido el costo de financiación de la compra de propiedades. Además, la fácil disponibilidad de préstamos sólo con intereses también ha hecho posible que los inversores inmobiliarios pidan prestado para comprar una propiedad y agrava los beneficios del apalancamiento negativo. A partir de la década de 1980, los estados australianos comenzaron a implementar progresivamente leyes de planificación más rígidas que regulaban el uso de la tierra.

El terreno en el que se construye su casa generalmente se apreciará con el tiempo. A medida que aumenta la población, aumenta la demanda y los precios aumentan con el tiempo. En 2002, el gobierno inició una investigación de la Comisión de Productividad sobre la propiedad de viviendas en Australia. El informe de la Comisión titulado ‘Primera propiedad de la vivienda’ observó, entre otras cosas, que “los acuerdos fiscales generales han impulsado el reciente aumento de la inversión en viviendas de alquiler y los consiguientes aumentos del precio de la vivienda”.

Los precios de las viviendas pueden moverse rápidamente hasta un punto que los vuelva a colocar en línea con el promedio a largo plazo, o pueden permanecer constantes hasta que el promedio a largo plazo los alcance. A mediados de la década de 2000, la economía de Estados Unidos experimentó una burbuja inmobiliaria generalizada que tuvo un impacto directo en provocar la Gran Recesión. Después de la burbuja de las puntocom, los valores de las propiedades inmobiliarias comenzaron a subir, lo que provocó un aumento en la propiedad de vivienda entre los compradores especulativos, los inversores y otros consumidores.

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  • El precio de la vivienda, como el precio de cualquier bien o servicio en un mercado libre, se rige por la ley de oferta y demanda.
  • En ausencia de algún desastre natural que pueda disminuir la oferta inmediata de viviendas, los precios suben cuando la demanda tiende a superar las tendencias de la oferta.
  • El movimiento ascendente o descendente de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios tiene una correlación directa con la apreciación inmobiliaria.
  • La oferta de vivienda también puede tardar en reaccionar a los aumentos de la demanda porque se necesita mucho tiempo para construir o reparar una casa, y en áreas altamente desarrolladas simplemente no hay más terrenos para construir.

Demasiados compradores de vivienda utilizan únicamente el comportamiento de los precios recientes como puntos de referencia de lo que esperan durante los próximos años. Esta toma de riesgos excesiva generalmente se asocia con la elección de una hipoteca y el tamaño o costo de la casa que compra el consumidor.

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Las leyes de planificación a menudo se concentraron, después de la década de 1990, en restringir el desarrollo de nuevas áreas en favor de la “densificación urbana” o desarrollo de relleno. El racionamiento de la tierra es un sistema que prohíbe el desarrollo en todas las áreas excepto en las designadas, y puede conducir a una inflación extrema del precio de la tierra si se designa una cantidad insuficiente de tierra como permitida para ser desarrollada. La inflación es causada por el exceso de dinero en circulación, lo que esencialmente hace que el valor del dinero se reduzca. Cuando esto sucede, los precios de varios insumos, como el costo del terreno, los materiales de construcción, la mano de obra y los permisos de construcción legales, también aumentan. Por supuesto, la inflación no resultará en un aumento de los precios de las propiedades en un área si la ubicación en sí es deficiente, lo que significa que tiene poca accesibilidad e infraestructura social y cívica, o si ya ha visto un exceso de oferta de proyectos residenciales.

Las bajas tasas de interés, los estándares de préstamos relajados, incluidos los requisitos de pago inicial extremadamente bajos, permitieron que personas que de otro modo nunca hubieran podido comprar una casa se convirtieran en propietarios. La conclusión es que cuando las pérdidas aumentan, los estándares crediticios se endurecen, los préstamos hipotecarios fáciles ya no están disponibles, la demanda disminuye, la oferta aumenta, los especuladores abandonan el mercado y los precios caen. La software compra venta burbuja finalmente estalla cuando la asunción de riesgos excesiva se vuelve omnipresente en todo el sistema de vivienda y los precios ya no reflejan nada cercano a los fundamentales. Esto sucederá mientras la oferta de vivienda siga aumentando en respuesta al pico de demanda anterior. En otras palabras, la demanda disminuye mientras que la oferta sigue aumentando, lo que resulta en una fuerte caída de los precios, ya que nadie tiene que pagar por más viviendas y precios cada vez más altos.

Hay varios productos hipotecarios que se comercializan mucho para los consumidores y están diseñados para ser préstamos a plazos relativamente cortos. Los prestatarios eligen estas hipotecas basándose en la expectativa de que podrán refinanciar con esa hipoteca dentro de un cierto número de años, y podrán hacerlo debido a la equidad que tendrán en sus casas en ese momento. Los precios en el mercado de la vivienda también siguen esta tendencia de reversión a la media. Después de períodos de rápida apreciación de los precios o, en algunos casos, de depreciación, vuelven a donde sus tasas medias de apreciación a largo plazo indican que deberían estar. La reversión de la media del precio de la vivienda puede ser rápida o gradual.